Financer son investissement loi pinel

Comment investir ? Les investisseurs disposent de 2 solutions pour financer leur investissement en loi pinel :

  1. le financer sur leurs fonds propres
  2. le financer en faisant appel au crédit immobilier

Le financement sur fond propre

L’achat dit “cash” permet de ne pas avoir à monter un dossier bancaire pour financer son investissement, il permet donc de se libérer de la contrainte d’un remboursement d’emprunt. Cette solution offre des avantages mais comporte également des contraintes en terme de protection de la famille.

En effet un investisseur qui fera appel au crédit pour financer son investissement locatif souscrira une assurance qui remboursera à sa place en cas d’accident de la vie.

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Financer son investissement à crédit

Dans le cas d’un investissement locatif, c’est à dire destiné à apporter une rentabilité au propriétaire, il peut s’avérer intéressant de bénéficier de l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier est le fait d’utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. L’effet de levier a pour résultat d’augmenter la rentabilité des capitaux (à condition que le coût de l’endettement soit inférieur à la croissance des bénéfices obtenus grâce à l’endettement).

Les investisseurs qui font appel au crédit pour le financement de leur investissement en loi pinel n’apportent qu’une partie des sommes nécessaires ainsi l’endettement bénéficie d’un effet démultiplicateur. L’effet de levier est encore plus avantageux lorsque les taux d’intérêt du crédit sont faibles et que la rentabilité est importante.

Prenons l’exemple d’un investissement immobilier en loi pinel en 2016

Un bien immobilier est vendu 100 000 €, l’investisseur apporte 20 000 € (soit 20%) et emprunte 80 000 € (soit 80%), le levier se calcule ainsi : 80/20 soit 4.

Si les loyers sont supérieurs aux charges du crédit et si le prix du logement à la revente permet de générer une plus-value alors l’effet de levier du crédit sera positif.

A l’inverse si le bien n’est pas loué et que le prix du bien diminue, l’effet de levier sera négatif.

Anticiper les dépenses annexes

Au moment de la préparation de votre projet pensez à intégrer dans vos calculs les dépenses liées à votre appartement ou à votre maison. Ces dépenses sont par exemple :

  • les charges liées à la copropriété (la part des charges qui ne sont pas récupérées par le locataire)
  • les frais de gestion si vous décidez de confier la gestion à une société tierce. Attention si vous assurez vous même la gestion vous devrez vous tenir informé de la réglementation
  • les assurances
  • la taxe foncière (une exonération partielle ou total est mise en place les 2 premières années)